経営相談ワンポイントアドバイス 建物と土地を手放しても今後の生活に支障をきたさないようにする方法は?

■現状

 業種:不動産賃貸業(テナントビル経営)
 土地所有者:A氏個人
 建物所有者及び運営会社:S法人
 不動産時価(土地と建物):4億円
 家賃収入:5,000万円/年
 テナント数:大小合わせて10社
 S法人の借入金残:B銀行2.5億円
 S法人のテナントからの保証金:
D社:2億円(退去済)②E社:5,000万円(退去済)③その他:2,000万円
 A氏及びS法人の不動産についている抵当権(共同担保):
1番抵当 B銀行 根抵当 4.5億円
2番抵当 D社 普通抵当 2.8億円
3番抵当 D社 普通抵当 3,000万円
 消費税、源泉税の滞納金:400万円
 S法人からA氏への賃料支払い:1,200万円/年
メインのテナント2社が退去した。しかし、退去時に預かり保証金2.5億円(D社:2億円、E社:5,000万円)を資金不足のために支払えなかった。現在は毎月D社へ50万円を分割返済(E社には支払っていない)している。しかし、残金はほとんど残っていない。
B銀行からの借入金は現在、元利込みで毎月100万円を返済している。

■相談点

経営者は、建物と土地を手放しても構わないと言っている。息子が心配なので、今後の生活に支障を来たさないようにする方法はないか?

■アドバイス

D社の債務2億円を一括払い、1億円で和解交渉。
1億円和解の根拠は、時価4億円の不動産の競売価格(D社が競売申請したとすると)
4億円×0.9=3.6億円
⇒3.6億円-2.5億円(1番抵当分)=1.1億円
これで、D社からの債務は1億円の圧縮となる。
この1億円の原資はB銀行からの借入。
不動産時価4億円×0.9=3.6億円
⇒3.6億円-2.5億円(現在の借入残)=1.1億円
つまり、銀行としては保全の範囲内である。
合計3.5億円は25年返済。年間1,400万円となる。
キャッシュフロー
1,000万円(当期利益)+600万円(減価償却費)=1,600万円
を返済原資とする。

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